Grondbeleid

Bij het actualiseren en herzien van de grondexploitaties zijn grondexploitatieberekeningen opgesteld. Per complex (BIE) brengen we hierin de te verwachten kosten en opbrengsten in beeld. Alle grondexploitatieberekeningen zijn vervaardigd op basis van de dynamische eindwaardemethodiek. De grondexploitatieberekeningen leiden uiteindelijk tot een resultaat op het einde van de hele planperiode (op eindwaarde, dus inclusief kosten- en opbrengstenstijgingen en rentelasten). Het resultaat is vervolgens uitgedrukt in een netto contante waarde per 1 januari 2020. Dit is de maatstaf om de huidige waarde van een complex weer te geven waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt. De rekenparameters grondexploitatie zijn vastgesteld per 17 december 2019.
De volgende uitgangspunten zijn leidend geweest bij het actualiseren/herzien van de grondexploitaties:

Verwervingskosten

Voor alle nog lopende grondexploitaties (BIE) zijn nagenoeg alle gronden verworven. Daar waar de gronden nog niet zijn verworven, moeten die tegen marktconforme condities worden aangekocht.

Kosten inrichting openbaar gebied

De (te verwachten) kosten voor de inrichting van het openbaar gebied en/of het bouw- en woonrijp maken zijn normatief geraamd uitgaande van een gemiddeld (tot beter) kwaliteitsniveau. We streven naar naar 30% plankosten (15% planontwikkeling, 15% voorbereiding van en toezicht op uitvoering).

(Grond) opbrengsten bouwgroep (woningbouw)

De projectenportefeuille van de gemeente Beuningen bestaat overwegend uit woningbouwprojecten. De (potentiële) grondopbrengsten hiervan zijn volgens de grondprijzenbrief 2020 (vastgesteld per 17 december 2019). De hierin genoemde grondprijzen zijn residueel bepaald. De residuele grondwaarde is de totale opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed, min de totale kosten voor bouwen.

De grondprijzenbrief is uitgebreider dan de brief 2019. Zo is gekozen voor een differentiatie tussen de kernen Beuningen/Ewijk en Weurt/Winssen. Verder zijn ten opzichte van de grondprijzenbrief 2019 meer categorieën nader gevuld en verder uitgewerkt. In de grondprijzenbrief is nu onder meer onderscheid gemaakt tussen 'woningbouw', 'commercieel vastgoed', 'maatschappelijk' en 'overig'. Daarnaast houden we voor grote kavels een staffeling aan in de prijs. Bij de sociale woningbouw is vanuit de sociale doelstelling juist gekozen voor één prijs.

De prijs voor een bouwkavel (tot 500 m2) bedraagt in Beuningen/Ewijk € 290/m2 en in Weurt/Winssen € 270/m2. De grondprijzen voor sociale woningbouw blijft € 220/ m2.
Hiermee anticipeert de gemeente op de veranderde marktomstandigheden.

Kosten en opbrengstenstijging

Een grondexploitatie heeft vaak een meerjarige looptijd. De factor 'tijd' speelt een belangrijke rol bij de bepaling van het resultaat. Om de grondexploitaties in de tijd te zetten houden we per grondexploitatie rekening met kosten- en opbrengststijgingen en rentelasten.

Het is hierbij van belang dat we rekenen met reële, marktconforme parameters. Het hanteren van te optimistische of te pessimistische parameters kan van invloed zijn op het geprognosticeerde resultaat van een grondexploitatie. Daarom worden de parameters jaarlijks geactualiseerd en vastgesteld.

Voor de bepaling van de kosten- en opbrengstenstijgingen is uitgegaan van gestaffelde rekenparameters, die op de lange(re) termijn de inflatieverwachting volgen. Volgens de beheersmaatregel beperking risico's BBV vindt na 2030 geen indexering plaats.

Rente en disconteringsvoet

Gezien het feit dat grondexploitaties meerjarig zijn en de kosten voor de baten uitgaan, rekenen we in grondexploitaties met rente. De commissie BBV stelt in haar richtlijn dat we de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moeten baseren op de werkelijke rente over het vreemd vermogen ten opzichte van het totaal vermogen. Voor de gemeente Beuningen ligt dit rentepercentage op 3,5%. Voor de in exploitatie genomen complexen hanteren we dit rentepercentage.

Het rentepercentage geldt ook als disconteringsvoet, met uitzondering voor de verlieslatende complexen. Hier geldt een disconteringsvoet van 2% (volgens nieuwe richtlijnen BBV).

Disconteringsvoet is het rekenpercentage dat wordt gebruikt om toekomstige kasstromen contant te maken en om de contante waarde te bepalen. Deze waarde wordt in de berekening aangeduid als rente.