Grondbeleid

Per 1 januari 2020 heeft de gemeente zes projecten binnen de grondexploitatie (als BIE, Bouwgrond In Exploitatie). Het betreft hier zowel de plannen die al in uitvoering zijn als de plannen die nog, tot binnen een periode van 10 jaar, in uitvoering moeten komen. Hier bestaat dus een reëel en stellig voornemen dat deze in de nabije toekomst worden bebouwd. In 2019 zijn geen complexen financieel afgesloten of overgeheveld naar de MVA (Materiële Vaste Activa). In 2019 is één nieuw complex toegevoegd. Dit is de locatie Asdonck (raadsbesluit 24-9-2019).

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

BIE is een grondexploitatie in uitvoering of een in uitvoering te nemen grondexploitatie. De gemeenteraad heeft de grondexploitatie vastgesteld die wordt uitgevoerd. Dat geeft vervaardigingskosten van bouwrijp en woonrijp maken van de locatie. Die worden geactiveerd ofwel bijgeschreven op het balansactief.

Activering van de gemaakte kosten is acceptabel omdat een grondexploitatie geen eenjarig proces is. Is er sprake van een gepland tekort, dan wordt dat verlies onmiddellijk genomen in de vorm van een afboeking of een voorziening.

De volgende complexen worden belicht:
- Zandwinning Beuningse Plas
- 't Hof van Campe (Keizershoeve 2)
- Ecowieck (Keizershoeve 3)
- Hoge Woerd
- Den Elt
- Fruithof
- Asdonck

Zandwinning Beuningse plas

Projectbeschrijving
De gemeente gaat zand winnen in het gebied ten zuidoosten van Beuningen. Hierdoor ontstaat in de toekomst een recreatieve waterplas: de Beuningse Plas. De komende jaren wordt deze plas gegraven en de omgeving ingericht. Naar verwachting ronden we het totale project af in 2035.

Voortgang
Hoewel de zandwinning Beuningse Plas nog onderdeel uitmaakt van onze grondexploitatie is in het verleden besloten dat de kosten voor dit project drukken op de algemene dienst. De totale opzet van de waterplas is kleinschalig. De oost- en zuidoever zijn bestemd voor natuur. Voor de recreatieve functie komt een zandstrand aan de westoever en voor een deel aan de noordoever op het westelijke eiland. De Palinggracht en de Jonkerstraat zijn met elkaar verbonden door een fietspad aan de zuidkant van de plas. Dit fietspad loopt langs de geluidswal. Ook ligt er een wandelpad en een ruiterpad en er komen uitkijkpunten. De plas zelf krijgt een oppervlakte van ongeveer 72 ha.

Wijzigingen
De noodzakelijke vergunningen voor de klasseerinstallatie zijn definitief, nog niet onherroepelijk. Er is beroep tegen deze vergunning aangetekend bij de Raad van State. Een voorlopige voorziening is afgewezen waardoor de bouw van de klasseerinstallatie volop doorgaat.De noodzakelijke vergunningen voor de klasseerinstallatie zijn definitief, maar nog niet onherroepelijk. Bij de Raad van State is beroep aangetekend tegen deze vergunning. Een voorlopige voorziening is afgewezen waardoor de bouw van de klasseerinstallatie volop doorgaat.

Voor de overslag van het zand is gekozen voor de loswal van Daanen als locatie. De bodem van het Maas-Waalkanaal voor de loswal nemen we in onderhuur van de gemeente Nijmegen voor de duur van de zandwinperiode. De gemeente Beuningen is hierdoor geen haven- en overslaggelden verschuldigd aan de gemeente Nijmegen. Door deze constructie loopt de gemeente Nijmegen haven- en overslaggelden van derden mis. Deze gederfde inkomsten zijn verrekend met de bijdrage die de gemeente Nijmegen aan ons verschuldigd is als bijdrage in de onderzoekskosten voor de eventuele aanleg van de transportband.

De gemeente Nijmegen is bij verduurzaming van het as-transport gebaat, zeker nu de afvoerroute voor een deel over het grondgebied van Nijmegen voert. Een bijdrage in deze duurzaamheidskosten is bespreekbaar. De verplichting van deze verduurzaming is opgenomen in het contract.

't Hof van Campe (Keizershoeve 2)

Projectbeschrijving
In ’t Hof van Campe worden 182 woningen gebouwd. Het nieuwbouwplan bestaat uit 8 clusters en wordt in meerdere fases gebouwd. Er komen rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en enkele appartementen. De wijk krijgt een zeer lage bebouwingsdichtheid en veel groen. In 2013 is het bestemmingsplan en exploitatieplan Keizershoeve 2 vastgesteld door de Raad. De verwachte einddatum is 2023.

Voortgang
Dit project profiteert ook van de sterk aangetrokken woningmarkt en kent een snellere verkoop van woningen en oplevering van clusters. Waarschijnlijk zijn alle woningen verkocht in 2020 en alle voorzieningen opgeleverd in 2021. Van de totaal 182 geplande woningen moeten voor nog 44 woningen omgevingsvergunningen worden verstrekt.

Wijzigingen
In 2019 zijn 8 omgevingsvergunningen afgegeven. De ontwikkeling van de laatste twee clusters (7 en 8) is in volle gang. Er heeft een kleine herontwikkeling van deze clusters plaatsgevonden, waardoor het aanbod van woningen beter aansluit bij de woningbehoefte. Beide clusters komen deze zomer in de verkoop. Hiermee wordt het totale plan afgerond.

Resultaten
Het project sluit met een (geprognosticeerd) negatieve eindwaarde van € 981.000. Bij de opstartfase van het project zijn veel (plan)kosten gemaakt en (destijds nog verplichte) storting in het (inmiddels opgeheven) fonds ‘bovenwijks’. Per saldo neemt de boekwaarde toe waardoor de voorziening verhoogd moet worden met € 49.000 naar € 907.000.

Ecowieck (Keizershoeve 3)

Projectbeschrijving
Het eerste stedenbouwkundige plan voor de ontwikkeling van toenmalig Keizershoeve 3 stamt uit 2012. Dit is gebaseerd op de masterplan Ewijk en de structuurvisie uitbreiding Ewijk. In 2018 is besloten om het plangebied Keizershoeve 3 (nu genaamd de Ecowieck) te ontwikkelen als ecologische wijk. Reden hiervoor was de wenselijk oppervlakte van het plangebied (niet al te groot) en daarnaast, mede met Hoge Woerd, een mooie afronding van de kern Ewijk. Het plan voorziet in de realisatie van 71 woningen. Voor het realiseren van de woningen zijn er zes duurzaamheidsprincipes vastgesteld die als randvoorwaarden worden meegenomen bij de verdere planvorming van de wijk.

Voortgang
De realisatie van het plan Ecowieck is voorzien tussen 2020 en 2024. Alle opbrengsten van het plan worden met de huidige Grex naar verwachting gerealiseerd in 2022. Alleen de verbindingsweg tussen Keizershoeve 3 en het centrum van Ewijk is nu gerealiseerd. Op het moment werkt het planteam samen met CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) aan een stedenbouwkundig vlekkenplan voor het gebied. De intentie is medio 2020 een vlekkenplan voor te leggen aan de raad waarna een bestemmingsplanprocedure kan worden gestart. De vlekken kunnen worden uitgegeven aan verschillende CPO’s. Een selectiecriteria voor werving volgt nog.

Wijzigingen
Na het besluit van 2018 voor het realiseren van een ecologische wijk is ook de grondexploitatie aangepast op basis van de onderhavige stedenbouwkundige visie. Naar aanleiding van de beoordeling van archeologisch onderzoek blijkt dat de kosten voor het nemen van benodigde maatregelen hoger zijn. Anticiperend hierop is het budget voor archeologie in 2018 verhoogd.
In 2019 zijn de nieuwe grondprijzen uit de grondprijzenbrief verwerkt. Dit resulteert in een verhoging van € 131.000 incl. de prijsontwikkeling. Overall zijn de grondprijzen harder gestegen dan de kosten. De prijsstijging en kostenstijging zijn negatief aangezien de index één jaar minder wordt toegerekend.  

Resultaten
De (geprognosticeerde) negatieve eindwaarde is € 106.000. In 2018 is abusievelijk de verwachte rente inclusief de boekwaarde in de contante waarde betrokken. De negatieve eindwaarde in 2019 was hierdoor € 274.000 te hoog waardoor de getroffen voorziening ook te hoog is. Deze had rond de € 40.000 / € 50.000 moeten zijn.
Dit zorgt nu voor een positieve bijstelling van de voorziening 2018 van € 228.000 naar € 99.000.
Bij de presentatie van het nieuwe vlekkenplan in 2020 wordt ook een nieuwe financiële doorrekening gepresenteerd.
P.S.
Deze laatste aanpassing van de voorziening is pas aan het licht gekomen nadat de (concept) programmarekening 2019 al was afgesloten. In de financiële administratie sluit deze voorziening dan ook met een saldo van € 83.000 in plaats van € 99.000. Deze aanpassing van € 16.000 zal in de administratie in 2020 aangebracht worden.

Hoge Woerd

Projectbeschrijving
Het plan Hoge Woerd maakt onderdeel uit van het in 2007 vastgestelde Masterplan Ewijk. In 2018 is besloten om de locatie te ontwikkelen met 49 grote groene en duurzame kavels. Op basis van dit besluit is de grondexploitatie uitgebreid herzien. De verwachte einddatum is 2029.

Voortgang
Vooruitlopend op de realisatie zijn in 2019 diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat de betreffende locatie een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft, waardoor diverse bodemverstorende activiteiten (zoals bouwen) niet vanzelfsprekend zijn. Met de kennis van de onderzoeken is verder gewerkt aan een stedenbouwkundige visie voor het plangebied. De stedenbouwkundige visie bevat nu het realiseren van een nieuw lint passend bij de historische linten in het gebied. Door de kavels te verkleinen zodat we beter kunnen inspelen op de actuele woningbehoefte zijn de woningbouwaantallen verhoogd naar 85 tot ongeveer 95 woningen. Het project kenmerkt zich door het wonen aan een natuurlijk lint met veel potentie voor openbaar groen dan wel ander groengebruik (zoals boomgaarden).

Wijzigingen
Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat we een deel van de beoogde gronduitgifte niet kunnen realiseren. Anticiperend op de uitkomsten van het onderzoek is de grondexploitatie in 2018 hierop aangepast. In 2019 zijn de (stedenbouwkundige) plannen aangepast. Het nieuwe stedenbouwkundig plan is 28 januari 2020 door de raad vastgesteld. Aan de lastenkant zijn diverse aanpassingen doorgevoerd zoals archeologie (van 2 ton naar 5 ton), meer kosten voor onder meer tijdelijk beheer en watergangen. Aan de gronduitgiftekant is duidelijk dat 30% sociale woningbouw is toegevoegd aan het plan.

Resultaten
Het complex laat een positief resultaat als eindwaarde zien van € 4.294.000,-

Den Elt

Projectbeschrijving
De oorspronkelijke plannen beoogden, naast de realisatie van de MFA, de bouw van 56 woningen. In 2004 is het exploitatieplan door de raad vastgesteld. Het MFA is gebouwd maar de samenwerking met een ontwikkelaar werd in 2010 beëindigd waardoor de overige woningen niet zijn gerealiseerd. Daarna hebben diverse ontwikkelingen de revue gepasseerd met verschillende woningaantallen. Het inrichtingsplan Den Elt voorzag in twee varianten. Bij de eerste variant (waarbij een gedeeltelijke invulling door een stichting was voorzien) is geen overeenstemming bereikt om te komen tot een kwalitatief passende invulling met een opbrengst zoals in de Grex is beoogd. Vandaar dat is gekozen voor de tweede variant. Het totale project omvat nu 20 rijwoningen in de middenhuur en 25 kavels (vrijstaand en twee onder één kap) in vrije verkoop (totaal 45 woningen). In 2018 is een nieuwe ontwikkeling met bijbehorende Grex akkoord bevonden door de Raad. De verwachte einddatum is 2022.

Voortgang
Het gebied is bouwrijp maar moet voor de nieuwe ontwikkelingen op onderdelen worden aangepast. Voor de rijwoningen worden afspraken gemaakt met een ontwikkelaar voor de realisatie van 20 huurwoningen in de middenhuur. De intentie is om in de tweede helft van 2020 te starten met de bouw. Voor 21 vrije kavels lopen gesprekken met ontwikkelaars. De resterende 4 kavels worden na gereedkomen van het bestemmingsplan aangeboden in de vrije verkoop.

Wijzigingen
De grondprijzenbrief is verwerkt en dit resulteert in een toename van de opbrengsten. Alle kosten voor bouwrijp maken zijn gemaakt. De prijsstijging en kostenstijging zijn negatief aangezien de index één jaar minder wordt toegerekend.

Resultaten
Het project sluit naar verwachting af met een (geprognosticeerd) negatieve eindwaarde van circa € 674.000. Hiervoor is in voorgaande jaren al een voorziening getroffen, die we kunnen verlagen met € 164.000 tot een bedrag van € 647.000.  Veel kosten zijn al gemaakt en de kosten stijgen minder dan de wijzigingen door het toepassen van de grondprijzenbrief.

Fruithof

Projectbeschrijving
Fruithof is een woningbouwlocatie ten zuiden van de kern Winssen. De ontwikkeling van fase 2 bestaat uit 58 woningen. Het programma bestaat uit 26 rijwoningen, 10 levensloopbestendige woningen, 18 twee-onder-één-kap-woningen en 4 vrijstaande woningen. Dit biedt mogelijkheden voor starters, senioren maar ook voor (jonge) gezinnen. De ontwikkeling van de Fruithof gebeurt door een marktpartij. Met deze partij is een project- en koopovereenkomst gesloten.

Voortgang
De eerste fase van het project is gerealiseerd. De tweede fase is momenteel in uitvoering. Er ligt een onherroepelijk bestemmingsplan voor fase 2 en de woningen voor fase 2 zijn sinds begin 2019 in de verkoop. Een aantal kavels is nog niet verkocht. De verwachting is dat de ontwikkelaar eind 2020/begin 2021 start met het woonrijp maken van het gebied.

Wijzigingen
Door het vlotte verloop van de bestemmingsplan-wijziging is de grond voor fase 2 de eerste helft van 2019 in zijn geheel overgedragen. De financiële risico’s voor de gemeente Beuningen zijn hierdoor te verwaarlozen. De bijdrage neemt met € 20.000 af doordat we minder rentevergoedingen ontvangen. De kostencomponent rente neemt ook af. De planning is dat we in 2020 en 2021 alleen nog kosten maken voor planontwikkeling.

Resultaten
Het project sluit af met een (geprognosticeerd) positieve eindwaarde van € 377.000 . In 2017 en 2018 is al winst genomen van totaal € 245.000. De boekwaarde op 31 december 2019 is -/-
€ 197.000. De winstneming over 2019 volgens de POC (Percentage of Completion) methode is € 121.000. De Grex wordt vermoedelijk in 2021 afgesloten.  

Asdonck

Projectbeschrijving
Het plan Asdonck beoogt de bouw van 3 appartementsgebouwen voorzien van 64 appartementen, een evenemententerrein, benodigde infrastructuur en parkeervoorzieningen op het terrein. De raad heeft in september 2019 ingestemd met het plan met bijbehorende Grex. De verwachte einddatum van de Grex is 2024.

Voortgang
Er is gestart met het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken zijn in uitvoering. Het bestemmingsplan is in voorbereiding, waarna de voorbereidingen voor het contract van de bouw van de appartementen en aanbesteding volgen. Het moment van aanbesteding is afhankelijk van de voortgang van de bestemmingsplanprocedure.

Wijzigingen
De Grex is in september 2019 aangenomen. Deze Grex is opgesteld volgens prijspeil 1 januari 2019. Met prijspeil 1 januari 2020 is de Grex nu geactualiseerd. Vandaar dat bij zowel bouwrijp-, woonrijpmaken en planontwikkeling een lichte stijging te zien is. Grondverwerving neemt toe door het toepassen van de grondprijzenbrief. De inbrengwaarde van de grond in de Grex is € 35.000. De waarde van de grond vanuit de MVA (materiële vaste activa) is destijds getaxeerd maar niet het totale bedrag (€188.000) is bij de start van de GREX ingebracht in de Grex. Dit wordt in 2020 gecorrigeerd.

Resultaten
Het project sluit naar verwachting af met een positieve eindwaarde van € 1.148.000,-.